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孙术校律师 孙术校律师,河北保定人,河北英利律师事务所创始人,高级合伙人,主任律师,中华律师协会会员。自从事律师工作以来,主办和参与各类案件数百起,具有扎实的法律理论功底与丰富的实践办案经验。先后担任过数十家大中型企业的首... 详细>>

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律师姓名:孙术校律师

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谈房论价三误区

目睹近年来一些地方商品房价格节节攀升,房价是否已成为公众议论的热点。如何正确看待当前商品房价格,笔者认为要注意避免以下几个误区。

◆误区之一:高房价是由高地价引起的

一种普遍接受的观点是,房价是由地价、建安费、配套费等成本组成,地价越高,房价也越高。但是这一观点难以解释开发商低价获取土地却不肯以成本加上合理利润来定价;也难以解释一些开发商高价获得土地后却不得不以低于成本价出售商品房的事实。西方经济学家认为:商品价格是由消费者支付意愿决定的。实际上土地拍卖招标中,开发商也是根据对建成后市场可接受的房价的预计,扣除相应的配套费、建安费等成本以及正常利润后求得可承受的地价。因此,市场可接受的房价越高,土地价格也就越高。

◆误区之二:高房价是由开发商哄抬起来的

开发公司作为一个独立自主、自负盈亏的企业,毫无疑问赢利是他们的首要目的。但企业赢利的前提必须要有—个市场,必须要有愿意接受这种价格的消费群。当我们的购房户争着抢房子、挤着交定金时,也就不可避免地成为开发商案头上的猎物。

◆误区之三:以中低收入阶层的收入标准衡量高品质商品房价格

停止实物分房,实施住房货币化分配的同时,我国政府就提出并着手建立:高收入者购买商品房,中低收入者购买经济适用房,最低收入者申请廉租房的多层次住房供应体系。为保证中低收入者买得起房,政府在用地、税费等多方面对经济适用房采取优惠政策,以控制房价。而商品房的用地、售价等采取完全由市场调节。政府的政策十分明确商品房本身的市场定位即为高收入者。因此,如果以中低收入者的收入去衡量商品房价格,自然会得出房价太高,高得离谱的结论。

从世界各国情况看,住房作为一种昂贵的消费品,有人买不起住房是正常的,若人人都买得起住房才是不正常的。就当前而言,政府应扩大经济适用房供给量,以不断改善普通工薪阶层居住条件。

在房价节节上涨以后,许多人希望房价出现下降——最好是大幅下调。其实任何一个市场最忌大起大落。不妨让我们设想一下,如果房价真的出现下降(像前几年的海南),那将会是怎样的情景?势必会出现大量的“半拉子”工程,热必会造成许多购房按揭户违约,势必会摧毁投资者对房地产业的信心,势必需花几年的时间把市场从颓势中解救出来……其实政府、开发商、银行、购房户谁都不愿意看到这种局面。因此,如何保持现有房地产市场的健康持续稳定发展,以提前应对可能出现的经济调整,这一课题已摆在政府、开发商和消费者面前。



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